Wybór lokalizacji magazynu ma dziś bezpośredni wpływ na koszty operacyjne, efektywność łańcucha dostaw oraz możliwości rozwoju biznesu. Dotyczy to zarówno firm e-commerce, przedsiębiorstw produkcyjnych, dystrybutorów, jak i organizacji świadczących usługi na rynkach międzynarodowych.
Przez lata naturalnym kierunkiem inwestycji logistycznych były Niemcy. Obecnie coraz więcej firm analizuje jednak również Polskę, szczególnie jej zachodnią część, która dzięki rozwiniętej infrastrukturze transportowej, bliskości rynku niemieckiego oraz konkurencyjnym kosztom staje się atrakcyjną lokalizacją dla centrów magazynowych i dystrybucyjnych.
W niniejszej analizie porównujemy najważniejsze regiony magazynowe Polski i Niemiec pod kątem kosztów najmu, kosztów pracy oraz potencjału logistycznego dla firm produkcyjnych, dystrybucyjnych, usługowych i e-commerce.
Analiza rynku magazynowego w Polsce
Polska należy obecnie do najszybciej rozwijających się rynków logistycznych w Europie. Dynamiczny rozwój infrastruktury drogowej, rosnący wolumen transportu międzynarodowego oraz rozwój sektora e-commerce sprawiają, że kraj staje się naturalnym centrum dystrybucyjnym dla Europy Środkowo-Wschodniej.
Szczególnie atrakcyjne pozostają regiony zachodniej części kraju. Ich przewaga wynika z bezpośredniego dostępu do autostrady A2, drogi ekspresowej S3 oraz bliskości rynku niemieckiego. Coraz więcej firm decyduje się obsługiwać klientów w Niemczech z magazynów zlokalizowanych po polskiej stronie granicy, wykorzystując przewagę kosztową przy zachowaniu krótkich czasów dostaw.
Zachodnia Polska. – regiony magazynowania
| POLSKA | Czynsz bazowy / headline | Szacowany czynsz efektywny |
| Polska Zachodnia: Lubuskie / okolice S3, A2, Świecko, Słubice, Zielona Góra, Gorzów, Świebodzin | 3,50–4,50 EUR | ok. 2,80–3,80 EUR |
| Poznań / Wielkopolska | 3,60–4,75 EUR | ok. 3,00–4,05 EUR |
| Wrocław / Dolny Śląsk | 3,90–5,00 EUR | ok. 3,20–4,25 EUR |
| Szczecin / Zachodniopomorskie | 4,10–4,90 EUR | ok. 3,50–4,40 EUR |
Najbardziej konkurencyjnym kosztowo regionem pozostaje Polska Zachodnia. Efektywne stawki najmu należą do najniższych nie tylko w Polsce, ale również w całej Europie Środkowej. Jednocześnie wysoki poziom dostępnej powierzchni magazynowej pozwala przedsiębiorcom negocjować korzystniejsze warunki umów.
Wielkopolska pozostaje jednym z najważniejszych centrów logistycznych Europy Środkowej. Położenie przy autostradzie A2 sprawia, że region jest często wybierany przez firmy prowadzące dystrybucję zarówno na rynku polskim, jak i niemieckim.
Dolny Śląsk korzysta z silnego zaplecza przemysłowego oraz dogodnych połączeń z Niemcami i Czechami. Z kolei Zachodniopomorskie wzmacnia swoją pozycję dzięki rozwojowi transportu intermodalnego oraz bliskości zespołu portów Port Szczecin-Świnoujście.
Dla firm poszukujących magazynu coraz większe znaczenie ma również możliwość skorzystania z usług dodatkowych, takich jak magazynowanie, fulfillment, kompletacja zamówień, konfekcjonowanie czy dystrybucja krajowa i międzynarodowa. Z tego względu rośnie znaczenie operatorów logistycznych oferujących kompleksową obsługę w modelu 3PL i 4PL.
Analiza rynku magazynowego w Niemczech
Niemcy pozostają największym rynkiem logistycznym Europy oraz jednym z najważniejszych rynków konsumenckich świata. Skala gospodarki, rozwinięty przemysł i wysoka siła nabywcza mieszkańców powodują, że zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie.
Jednocześnie jest to rynek znacznie bardziej dojrzały niż polski. W wielu regionach ograniczona dostępność gruntów inwestycyjnych oraz wysoki popyt powodują utrzymywanie się wysokich stawek najmu.
Najważniejsze regiony magazynowe w Niemczech
| NIEMCY | Czynsz bazowy / headline | Szacowany czynsz efektywny |
| Berlin / Brandenburgia | 8,00–9,00 EUR | 7,40–8,50 EUR |
| Hamburg | 8,30–9,00 EUR | 7,70–8,50 EUR |
| Leipzig / Halle | 5,70–6,20 EUR | 5,00–5,70 EUR |
| Magdeburg | 5,30–5,80 EUR | 4,80–5,40 EUR |
| Erfurt / Turyngia, oś A4 | 5,60–6,20 EUR | 5,00–5,70 EUR |
| Nürnberg / Fürth / Erlangen | 7,50–8,50 EUR | 7,00–8,00 EUR |
Polska vs Niemcy – porównanie kosztów prowadzenia operacji logistycznych
Dla firm produkcyjnych, dystrybucyjnych, usługowych i e-commerce kluczowe znaczenie ma całkowity koszt funkcjonowania magazynu. Obejmuje on zarówno czynsz, opłaty eksploatacyjne, jak i koszty pracy związane z realizacją procesów logistycznych.
Łączny koszt magazynu (czynsz + service charge)
Różnice stają się szczególnie widoczne przy dużych powierzchniach magazynowych. W przypadku magazynu o powierzchni 10 000 m² różnica pomiędzy Polską Zachodnią a Berlinem może oznaczać oszczędności przekraczające pół miliona euro rocznie.
Koszty pracy w logistyce magazynowej
| Lokalizacja | Pracownik magazynowy |
| Polska | 5 800–7 500 PLN brutto |
| Niemcy – wschód | 2 350–2 800 EUR brutto |
| Berlin / Brandenburgia | 2 500–3 000 EUR brutto |
| Hamburg | 2 800–3 200 EUR brutto |
| Bawaria | 2 700–3 100 EUR brutto |
Różnice stają się szczególnie widoczne przy dużych powierzchniach magazynowych. W przypadku magazynu o powierzchni 10 000 m² różnica pomiędzy Polską Zachodnią a Berlinem może oznaczać oszczędności przekraczające pół miliona euro rocznie.
Połączenie niższych kosztów najmu i niższych kosztów pracy sprawia, że zachodnia Polska staje się coraz bardziej konkurencyjną alternatywą dla wielu niemieckich lokalizacji logistycznych.
Podsumowanie
Porównanie rynku magazynowego w Polsce i Niemczech pokazuje, że przewaga konkurencyjna nie wynika już wyłącznie z położenia geograficznego. Coraz większe znaczenie mają całkowite koszty prowadzenia operacji logistycznych oraz możliwość połączenia powierzchni magazynowej z kompleksową obsługą logistyczną.
Polska Zachodnia, Wielkopolska, Dolny Śląsk i Zachodniopomorskie oferują obecnie jedne z najbardziej atrakcyjnych warunków dla firm poszukujących magazynów i usług logistycznych w Europie Środkowej. Niższe koszty najmu, rozwinięta infrastruktura oparta o A2 i S3, bliskość rynku niemieckiego oraz dostęp do portów morskich powodują, że region ten staje się naturalnym wyborem dla firm produkcyjnych, dystrybucyjnych, usługowych i e-commerce.
Różnice występują również w kosztach pracy. Ma to szczególne znaczenie dla przedsiębiorstw prowadzących fulfillment, kompletację zamówień, obsługę zwrotów, pakowanie, etykietowanie czy inne procesy wymagające zaangażowania personelu magazynowego.
Połączenie niższych kosztów najmu i niższych kosztów pracy sprawia, że zachodnia Polska staje się coraz bardziej konkurencyjną alternatywą dla wielu niemieckich lokalizacji logistycznych.