Die Wahl des Lagerstandorts hat heute direkten Einfluss auf die Betriebskosten, die Effizienz der Lieferkette und die Möglichkeiten zur Geschäftsentwicklung. Dies gilt sowohl für E-Commerce-Unternehmen, Produktionsbetriebe und Distributoren als auch für Dienstleistungsunternehmen, die auf internationalen Märkten tätig sind.
Jahrelang war Deutschland das naheliegende Ziel für Logistikinvestitionen. Derzeit ziehen jedoch immer mehr Unternehmen auch Polen in Betracht, insbesondere den westlichen Teil des Landes, der sich dank seiner gut ausgebauten Verkehrsinfrastruktur, der Nähe zum deutschen Markt und wettbewerbsfähiger Kosten zu einem attraktiven Standort für Lager- und Distributionszentren entwickelt.
In dieser Analyse vergleichen wir die wichtigsten Lagerregionen in Polen und Deutschland hinsichtlich der Mietkosten, der Arbeitskosten und des logistischen Potenzials für Unternehmen aus den Bereichen Produktion, Vertrieb, Dienstleistungen und E-Commerce.
Analyse des Lagerimmobilienmarktes in Polen
Polen gehört derzeit zu den am schnellsten wachsenden Logistikmärkten in Europa. Der dynamische Ausbau der Straßeninfrastruktur, das steigende Volumen des internationalen Verkehrs sowie die Entwicklung des E-Commerce-Sektors machen das Land zu einem natürlichen Distributionszentrum für Mittel- und Osteuropa.
Besonders attraktiv sind nach wie vor die Regionen im Westen des Landes. Ihr Vorteil ergibt sich aus dem direkten Anschluss an die Autobahn A2 und die Schnellstraße S3 sowie aus der Nähe zum deutschen Markt. Immer mehr Unternehmen entscheiden sich dafür, ihre Kunden in Deutschland von Lagern auf der polnischen Seite der Grenze aus zu beliefern, um so Kostenvorteile zu nutzen und gleichzeitig kurze Lieferzeiten zu gewährleisten.
Westpolen – Lagerregionen
| POLEN | Basis-Miete / Headline-Miete | Geschätzte effektive Miete |
| Westpolen: Woiwodschaft Lubuskie / Umgebung der S3, A2, Świecko, Słubice, Zielona Góra, Gorzów, Świebodzin | 3,50–4,50 EUR | ca. 2,80–3,80 EUR |
| Posen / Großpolen | 3,60–4,75 EUR | ca. 3,00–4,05 EUR |
| Breslau / Niederschlesien | 3,90–5,00 EUR | ca. 3,20–4,25 EUR |
| Stettin / Westpommern | 4,10–4,90 EUR | ca. 3,50–4,40 EUR |
Westpolen bleibt die Region mit den wettbewerbsfähigsten Kosten. Die effektiven Mietpreise gehören nicht nur in Polen, sondern auch in ganz Mitteleuropa zu den niedrigsten. Gleichzeitig ermöglicht das hohe Angebot an verfügbaren Lagerflächen den Unternehmen, günstigere Vertragsbedingungen auszuhandeln.
Großpolen ist nach wie vor eines der wichtigsten Logistikzentren Mitteleuropas. Dank ihrer Lage an der Autobahn A2 wird die Region häufig von Unternehmen gewählt, die sowohl auf dem polnischen als auch auf dem deutschen Markt im Vertrieb tätig sind.
Niederschlesien profitiert von einer starken industriellen Basis sowie von günstigen Verkehrsverbindungen nach Deutschland und Tschechien. Westpommern wiederum stärkt seine Position durch den Ausbau des intermodalen Verkehrs und die Nähe zum Hafenkomplex Stettin-Świnoujście.
Für Unternehmen, die auf der Suche nach einem Lager sind, gewinnt auch die Möglichkeit, Zusatzdienstleistungen wie Lagerung, Fulfillment, Auftragsabwicklung, Konfektionierung sowie nationale und internationale Distribution in Anspruch zu nehmen, zunehmend an Bedeutung. Aus diesem Grund gewinnen Logistikdienstleister, die umfassende Dienstleistungen im 3PL- und 4PL-Modell anbieten, immer mehr an Bedeutung.
Analyse des Lagerimmobilienmarktes in Deutschland
Deutschland ist nach wie vor der größte Logistikmarkt Europas und einer der wichtigsten Verbrauchermärkte weltweit. Die Größe der Wirtschaft, die gut entwickelte Industrie und die hohe Kaufkraft der Einwohner sorgen dafür, dass die Nachfrage nach modernen Lagerflächen auf einem sehr hohen Niveau bleibt.
Gleichzeitig ist dieser Markt deutlich reifer als der polnische. In vielen Regionen führen die begrenzte Verfügbarkeit von Investitionsflächen und die hohe Nachfrage dazu, dass die Mietpreise auf einem hohen Niveau bleiben.
Die wichtigsten Lagerregionen in Deutschland
| DEUTSCHLAND | Basis-Miete / Headline-Miete | Geschätzte effektive Miete |
| Berlin / Brandenburg | 8,00–9,00 EUR | 7,40–8,50 EUR |
| Hamburg | 8,30–9,00 EUR | 7,70–8,50 EUR |
| Leipzig / Halle | 5,70–6,20 EUR | 5,00–5,70 EUR |
| Magdeburg | 5,30–5,80 EUR | 4,80–5,40 EUR |
| Erfurt / Thüringen, Achse A4 | 5,60–6,20 EUR | 5,00–5,70 EUR |
| Nürnberg / Fürth / Erlangen | 7,50–8,50 EUR | 7,00–8,00 EUR |
Polen vs. Deutschland – Vergleich der Kosten für logistische Abläufe
Für Produktions-, Vertriebs-, Dienstleistungs- und E-Commerce-Unternehmen sind die Gesamtbetriebskosten eines Lagers von entscheidender Bedeutung. Dazu zählen sowohl die Miete und die Betriebskosten als auch die Personalkosten im Zusammenhang mit der Abwicklung der Logistikprozesse.
Gesamtkosten für das Lager (Miete + Nebenkosten)
Die Unterschiede werden besonders bei großen Lagerflächen deutlich. Bei einem Lager mit einer Fläche von 10.000 m² kann der Unterschied zwischen Westpolen und Berlin zu Einsparungen von über einer halben Million Euro pro Jahr führen.
Arbeitskosten in der Lagerlogistik
| Standort | Lagerarbeiter |
| Polen | 5.800–7.500 PLN brutto |
| Deutschland – Osten | 2.350–2.800 EUR brutto |
| Berlin / Brandenburg | 2.500–3.000 EUR brutto |
| Hamburg | 2.800–3.200 EUR brutto |
| Bayern | 2.700–3.100 EUR brutto |
Die Unterschiede werden besonders bei großen Lagerflächen deutlich. Bei einem Lager mit einer Fläche von 10.000 m² kann der Unterschied zwischen Westpolen und Berlin zu Einsparungen von über einer halben Million Euro pro Jahr führen.
Die Kombination aus niedrigeren Mietkosten und geringeren Arbeitskosten macht Westpolen zu einer immer wettbewerbsfähigeren Alternative für viele deutsche Logistikstandorte.
Zusammenfassung
Ein Vergleich des Lagerflächenmarktes in Polen und Deutschland zeigt, dass der Wettbewerbsvorteil nicht mehr ausschließlich auf der geografischen Lage beruht. Immer mehr an Bedeutung gewinnen die Gesamtkosten für den Logistikbetrieb sowie die Möglichkeit, Lagerflächen mit umfassenden Logistikdienstleistungen zu kombinieren.
Westpolen, Großpolen, Niederschlesien und Westpommern bieten derzeit einige der attraktivsten Bedingungen für Unternehmen, die in Mitteleuropa nach Lagerflächen und Logistikdienstleistungen suchen. Niedrigere Mietkosten, eine gut ausgebaute Infrastruktur auf Basis der Autobahnen A2 und S3, die Nähe zum deutschen Markt sowie der Zugang zu Seehäfen machen diese Region zu einer naheliegenden Wahl für Produktions-, Vertriebs-, Dienstleistungs- und E-Commerce-Unternehmen.
Auch bei den Arbeitskosten gibt es Unterschiede. Dies ist besonders wichtig für Unternehmen, die Fulfillment, Auftragsabwicklung, Retourenabwicklung, Verpackung, Etikettierung oder andere Prozesse durchführen, die den Einsatz von Lagerpersonal erfordern.
Die Kombination aus niedrigeren Mietkosten und geringeren Arbeitskosten macht Westpolen zu einer immer wettbewerbsfähigeren Alternative für viele deutsche Logistikstandorte.